Eiendom

Crawford Legal Advokatfirma AS kan tilby spesialisert rådgivning og rettshjelp i de fleste spørsmål relatert til eiendom, herunder tvister etter kjøp og salg av bolig (det være seg selger, kjøper, takstmann eller eiendomsmegler), håndverkervertvister, eierseksjonsrett eller husleierett. Vi kan også bistå med problemstillinger knyttet til plan- og bygningsrett, nabotvister og tomtefeste.

Crawford Legal har også en oppgjørsavdeling som kan bistå med eiendomsoppgjør etter kjøp/salg av eiendom til fastpris. Vi bistår deg i denne prosessen med alt fra utarbeidelse av kjøpekontrakt til gjennomføring av oppgjør, herunder tinglysing av skjøte og pant og håndtering av den økonomiske transaksjonen mellom partene.

Eierskifte

Ved kjøp og salg av eiendom vil det kunne dukke opp problemstillinger knyttet til eierskiftet, det være seg forsinket overlevering eller overlevering av eiendommen i en stand som ikke samsvarer med det som er avtalt mellom partene. I slike tilfeller vil både kjøper og selger kunne oppleve behov for juridisk bistand. Crawford Legal Advokatfirma AS vil kunne bistå i denne forbindelse.

Det er relativt vanlig at partene tegner forsikring i forbindelse med eierskifte. For selgers vedkommende betegnes denne forsikringen som eierskifteforsikring, mens det for kjøpers vedkommende tilbys boligkjøperforsikring. Eierskifteforsikringen dekker på selgers ansvar etter avhendingsloven, mens boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker juridisk bistand i tvist med selger/selgers eierskifteforsikringsselskap.

Crawford Legal Advokatfirma AS vil også kunne bistå kjøper eller selger ved eventuelle problemstillinger som måtte oppstå i relasjon til eiendomsmeglers håndtering av salget og etterfølgende oppgjør.

Ta kontakt med oss dersom du har behov for juridisk bistand i forbindelse med eierskifte, det være seg kjøp og salg, arveoppgjør eller samlivsbrudd.

Kjøp og salg

Det selges og kjøpes et stort antall eiendommer hvert år, og for de fleste vil kjøp av bolig utgjøre en av de største investeringene man gjør i livet. Dette innebærer at eventuelle problemstillinger som måtte oppstå i forbindelse med prosessen vil kunne skape store økonomiske utfordringer for de involverte parter. Korrekt håndtering av slike problemstillinger vil kunne få avgjørende betydning for det endelige resultat, og bidra til å begrense de økonomiske påkjenningene for den det gjelder.

Crawford Legal Advokatfirma AS kan yte nyttig rådgivning i forkant av kjøp eller salg, samt bistå i forbindelse med eventuelle problemstillinger som måtte dukke opp underveis eller i etterkant av prosessen.

Ta kontakt med oss dersom du har behov for juridisk bistand i forbindelse med kjøp eller salg av eiendom.

Husleie

Et boligmarked med stadig stigende priser har bidratt til å øke behovet for utleieboliger, og tvister mellom utleier og leietaker er dessverre ikke uvanlig. Dette kan for eksempel være konflikt knyttet til feil og mangler ved leieobjektet, endring av husleiens størrelse, håndtering av depositum eller manglende betaling av husleie. Det er viktig at både utleier og leietaker er bevisst på de rettigheter og forpliktelser et leieforhold medfører, herunder setter seg inn i relevant lovverk.

Utleie av fast eiendom er regulert i husleieloven. Det er viktig å være klar over at en rekke av husleielovens er ufravikelige ved leie av bolig. Dersom det er inngått avtalevilkår i strid med ufravikelig lovgivning, vil disse settes til side og erstattes av lovens bestemmelser.

I et leieforhold vil partenes husleieavtale være av sentral betydning. En leieavtale vil kunne inngås skriftlig eller muntlig. Av bevismessige hensyn er imidlertid skriftlighet å anbefale. Dersom det er inngått en muntlig leieavtale kan hver av partene kreve å få satt opp leieavtalen skriftlig.

En leieavtale kan være tidsbestemt eller tidsubestemt. En tidsbestemt leieavtale er inngått for en bestemt tid og opphører uten oppsigelse ved utløpet av avtalt leieperiode. En tidsbestemt leieavtale er i utgangspunktet uoppsigelig i leieperioden, men annet kan avtales. Dersom leieavtalens opphørstidspunkt ikke er avtalt er leieavtalen å anse som tidsubestemt. En tidsubestemt leieavtale kan sies opp på nærmere bestemte vilkår. Det er viktig at partene er bevisste på hvilken leiemodell de velger ved avtaleinngåelsen, da dette har stor betydning for partenes rettslige stilling.

Det stilles ingen formkrav til leietakers oppsigelse, og en oppsigelse kan således være muntlig eller skriftlig. Av bevishensyn er imidlertid skriftlighet å anbefale også her. En oppsigelse fra utleier må imidlertid være skriftlig og oppfylle en rekke formkrav fastsatt i husleieloven.

Ta kontakt med oss dersom du har behov for juridisk bistand i forbindelse med et husleieforhold.

Naboforhold

Det er dessverre ikke uvanlig at det oppstår konflikter mellom naboer, det være seg i tilknytning til eiendomsgrenser eller bruk, bebyggelse og beplantning som oppleves som en ulempe av nabo.

Rettsforholdet mellom naboer er regulert i blant annet naboloven («grannelova»). Naboloven fastslår blant annet at ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe for naboeiendommen. Hva som er å anse som «urimelig eller unødvendig» må vurderes konkret, men det skal blant annet legges vekt på hva det teknisk og økonomisk er mulig å gjøre for å hindre eller avgrense skaden eller ulempen. Det skal også tas hensyn til naturmangfoldet. Ved vurderingen av om noe er urimelig skal det blant annet legges vekt på hvorvidt det er påregnelig etter forholdene på stedet eller om det er verre enn det som pleier å følge av vanlige bruks- og driftsmåter på slike steder. Selv om man skulle komme til at noe er påregnelig eller vanlig i relasjon til ovennevnte, kan det fremdeles anses som urimelig for det tilfellet at det rammer kun, eller i særlig grad, en begrenset krets av personer.

En gjenganger når det kommer til nabotvister er saker gjeldende trær og utsikt. Det følger av naboloven at med mindre det er «nemnande om å gjera» for eier eller naturmangfoldet på stedet, må ikke eier ha tre som er til skade eller særlig ulempe for nabo nærmere hus, hage, tun eller dyrket jord på naboeiendommen enn tredjeparten av trehøyden. Dersom treet er 9 meter, må det altså ikke stå nærmere nabogrensen enn 3 meter. Unntak gjelder for hekk som er lavere enn 2 meter eller hekk som har funksjon som gjerde mot naboeiendom.

Det er viktig å være klar over at dersom man skal iverksette et tiltak på egen eiendom som kan være til skade eller ulempe for naboeiendommer, eksempelvis graving, planting eller bygging, skal nabo varsles i rimelig tid. Hver av partene i et naboforhold kan kreve en forhåndsvurdering av hvorvidt et planlagt tiltak er i strid med naboloven, evt. hvordan dette bør gjennomføres, i form av såkalt «naboskjønn». Det løper frister for å kreve naboskjønn, og utgangspunktet for fristen er ovennevnte varsel om tiltak.

Den som er rammet av tiltak som er i strid med naboloven vil kunne kreve aktiviteten avsluttet eller forholdene endret. For det tilfellet at det har oppstått et økonomisk tap vil dette kunne kreves erstattet.

Ta kontakt med oss dersom du har behov for juridisk bistand i forbindelse med nabotvister.

Håndverkertjenester

Det er dessverre ikke uvanlig at det oppstår tvister knyttet til håndverkertjenester, det være seg uenigheter knyttet til kvalitet på eller omfanget av utført arbeid eller pris på arbeidene.

Håndverkertjenester reguleres av håndverkertjenesteloven. Håndverkertjenesteloven gjelder avtaler eller oppdrag om bestemte tjenester mellom tjenesteyter i næringsvirksomhet og forbruker, herunder arbeid på ting eller fast eiendom. Loven avgrenses bl.a. mot nyoppføring av bolig. Slike arbeider reguleres av bustadoppføringslova. Håndverkertjenesteloven er ufravikelig i den forstand at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for forbrukeren enn det som følger av loven.

Mange tvister i relasjon til håndverkertjenester gjelder uenighet om hva som er avtalt mellom partene, enten hva gjelder arbeider eller pris. Mange slike tvister kunne vært unngått ved at partene sørget for å inngå en skriftlig avtale i forkant. Vårt kontor kan bistå med rådgivning i denne forbindelse.

Der det er gitt prisoverslag for arbeider, skal ikke prisen overstige det oppgitte beløp vesentlig, og aldri med mer enn 15%. Unntak gjelder der en annen prisgrense uttrykkelig er avtalt eller tjenesteyter har rett til pristillegg iht. håndverkertjenestelovens øvrige bestemmelser.

Feil og mangler ved håndverkertjenester kan gi rett til å holde tilbake betaling, kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving. Forsinkelser kan gi forbruker rett til å holde tilbake betaling, kreve oppfyllelse eller heving av avtalen samt kreve erstatning.

Forbrukeren taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom vedkommende ikke reklamerer over forholdene innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget forholdene. I tillegg løper det absolutt reklamasjonsfrister på enten 2 eller 5 år, avhengig av arbeidenes karakter. Ved arbeid på ting kan reklamasjonen senest skje innen 2 år fra avslutning av oppdraget. Dersom resultatet av tjenesten eller deler av den ved vanlig bruk er ment å vare vesentlig lenger, er den absolutte reklamasjonsfristen 5 år. Den samme lengstefristen gjelder ved arbeid på fast eiendom. De absolutte reklamasjonsfrister gjelder ikke dersom tjenesteyter ved garanti eller annen avtale har påtatt seg ansvar for mangler i lenger tid. Ved forsinkelse vil forbruker tape retten til å heve eller kreve erstatning dersom vedkommende ikke har reklamert innen rimelig tid etter at forbrukeren fikk vite at tjenesten var avsluttet.

Foruten reklamasjonsfristene er det viktig å være klar over at et krav i utgangspunktet foreldes 3 år etter tidspunkt for overlevering, evt. senest 1 år etter at mangelen ble oppdaget dersom det er mer enn 2 år siden overlevering.

For å kunne ivareta sine interesser er det viktig å være kjent med håndverkertjenesteloven, herunder gjeldende reklamasjons- og foreldelsesfrister.

Ta kontakt med oss dersom du har behov for juridisk bistand i forbindelse med håndverkertvister.

Eierformer

Det finnes ulike eierformer for en boligeiendom.

Man kan være eneeier av tomt og bolig, eller eie boligen og leie tomten boligen står på. Sistnevnte betegnes som tomtefeste. Nærmere informasjon om tomtefeste finner du her.

Dersom man bor i en flermannsbolig, eksempelvis en leilighet, er man ofte en del av et eierseksjonssameie, borettslag eller aksjelag. Også frittstående boliger kan organiseres i nevnte former.

Eierseksjonssameie
Eierseksjonssameier reguleres av eierseksjonsloven.

En eierseksjon er en sameieandel i en bebygd eiendom med en tilknyttet enerett til bruk av en bolig/bruksenhet på eiendommen. Et eierseksjonssameie etableres ved en såkalt seksjonering. Ved et seksjoneringsvedtak blir den enkelte sameieandel tinglyst under eget seksjonsnummer. Den aktuelle bruksenheten vil etter dette være å anse som en selvstendig eiendom som kan overdras eller pantsettes uavhengig av de øvrige eierseksjonene.

Det finnes fremdeles ikke-tinglyste sameier med avtalt bruksdeling. Slike eierseksjoner kalles «irregulære» eierseksjonssameier, og er ikke en ønsket eierform. Eierseksjonsloven oppstiller regler som skal bidra til å motvirke opprettelse og opprettholdelse av irregulære eierseksjonssameier. Det er blant annet lovfestet et forbud mot enerett til en ikke seksjonert bruksenhet i mer enn 10 år, samt innført forbud mot å pantsette irregulære eierseksjoner.

Tvister i eierseksjonssameier kan eksempelvis dreie seg om uenighet knyttet til kostnads- og inntektsfordeling, bruk av fellesareal og/eller egen bruksenhet, vedtekter eller vedlikeholdsfordeling.

Borettslag
Borettslag regulerer av borettslagsloven.

I et borettslag er beboerne deltakere i et andelslag som eier bygningen. Andelseierne har bruksrett til en bestemt bruksenhet. Bygningen eies av andelslaget som andelseierne er medlem av. Andelseierne har en uoppsigelig og eksklusiv bruksrett til en bestemt bruksenhet. Borettslag kan være frittstående eller tilknyttet et boligbyggelag.

Tvister i borettslag kan eksempelvis dreie seg om uenighet knyttet til kostnads- og inntektsfordeling, bruk av fellesareal og/eller bruksenhetene, vedtekter eller vedlikeholdsfordeling.

Aksjeleilighet
En aksjeleilighet er en leilighet beliggende på en boligeiendom organisert som et aksjeselskap, ofte omtalt som et boligaksjeselskap. Aksjene gir rett til å leie en bestemt leilighet i aksjelagets eiendom. Et boligaksjeselskap har i praksis mange likhetstrekk med et borettslag.

Et boligaksjeselskap reguleres enten dels av borettslagsloven og dels av aksjeloven, eller kun av aksjeloven. Dette beror på boligaksjeselskapets stiftelsestidspunkt.

Tomtefeste

Tomtefeste kan defineres som langtidsleie av grunn der hovedformålet er å ha eller oppføre en bygning, det være seg eksempelvis bolig, hytte eller næringslokaler. Tomtefeste reguleres av partenes festeavtale i kombinasjon med relevant lovverk. Tomtefesteloven vil være sentral ved vurdering av festeavtaler og tvister oppstått i relasjon til disse. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at festeavtaler vil vurderes etter ulike regler avhengig av når disse ble inngått. Tomtefeste er videre et rettsområde som er under stadig utvikling, og det har vært en rekke lovendringer på området de siste årene som det er viktig å ta høyde for ved vurdering av slike saker.

Norge tapte en sak i Den Europeiske menneskerettsdomstolen i Strasbourg (EMD) i 2012, der EMD konkluderte med at datidens tomtefesteregler krenket Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK) artikkel 1 (Vern om eiendom) og dermed representerte et uberettiget inngrep i grunneiernes eiendomsrett. Det ble etter dette innført overgangsregler, før ny tomtefestelov trådte i kraft 1. juli 2015. De nye tomtefestereglene styrker grunneier/bortfesters rettslige stilling på enkelte punkter, blant annet ved å innføre en adgang for bortfester til å foreta en oppregulering av festeavgiften i form av et «engangsløft» på nærmere vilkår.

Typiske problemstillinger i tomtefestesaker vil være festers adgang til å innløse festetomten, forlengelse av festeavtaler samt regulering av festeavgiften.

Ta kontakt med oss dersom du som bortfester eller fester har behov for juridisk bistand i forbindelse med tomtefeste.

Oppgjør eiendomssalg

Crawford Legals oppgjørsavdeling bistår med oppgjør etter kjøp/salg av eiendom, generasjonsoverføring m.v. Vår oppgjørsavdeling har erfaring med oppgjør både mellom private og næringsdrivende, og har konsesjon for å drive eiendomsmegling. Vi kan bistå deg med alt fra utarbeidelse av kjøpekontrakt til gjennomføring av oppgjør, herunder tinglysing av skjøte og pant og håndtering av den økonomiske transaksjonen mellom partene.

For mer informasjon om våre tjenester og priser, se her.