Overtakelse og mangler ved bolig

Overtakelse

Kjøper og selger bør gjennomgå boligen nøye sammen på overtakelsesdagen, gjerne bistått av oppdragsansvarlig megler, for å påse at boligen er i kontraktsmessig stand.

Er den i kontraktsmessig stand, så fyller partene ut overtakelsesprotokollen, signerer denne og påser at begge får hver sin kopi.

Overtakelsen er en endelig formalisering av avtale om kjøp av bolig - boligen blir overtatt og kjøpesummen betales - ytelse mot ytelse - og handelen anses som avsluttet.

Dersom boligen ikke er i kontraktsmessig stand på overtakelsesdagen, er det svært viktig at dette føres i overtakelsesprotokollen. Hvis ikke kan man som kjøper bli ansett for å ha akseptert de(t) forhold(et) som avviker fra kontraktsmessig stand, og derav også ha tapt et potensielt krav mot selger.

Eksempler på forhold som bør bemerkes i protokollen kan være alt fra mindre avvik som dårlig utvask eller ukomplette nøkkelsett til om man skulle avdekke større avvik som lekkasjer, skader, etc.

Tilfaller det nye opplysninger som ikke er i overenstemmelse med det avtalte, eksempelvis mellom kontraktsdato og overtakelsesdato, bør dette føres i overtakelsesprotokollen.

Som kjøper kan du ha rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen om eiendommen ikke er i samsvar med det avtalte. I ytterste konsekvens kan man nekte å overta boligen. Å holde tilbake deler av kjøpesummen gjør ikke et krav om prisavslag og/eller erstatning mer rettmessig, men vil tjene som sikkerhet for kravet. Et urettmessig tilbakehold kan medføre at selger har et rettmessig krav på forsinkelsesrenter.

Når omfanget og kostnader er kartlagt anbefales det at tilbakeholdet tilpasses eventuelt utbedring eller verditapet.

Det er også viktig å være oppmerksom på at du som kjøper har plikt til å begrense skadeomfanget av det eventuelle avviket man har avdekket. Har det oppstått en lekkasje, må man forsøke å avgrense omfanget. Før du utbedrer, må selger ha fått anledning til å ta stilling til sin lovpålagte rettingsadgang. Enkelte avvik kan man ikke vente med å utbedre, særskilt om avviket kan medføre fare for liv eller helse.

Ta kontakt med oss dersom du har behov for juridisk bistand i forbindelse med overtakelse av din nye bolig.

Mangler ved bolig - krav og ansvar

Kjøp av fast, brukt eiendom reguleres av avhendingsloven.

De fleste eiendommer selges med en «som den er» klausul. Ofte også betegnet «as-is» klausul. Dette innebærer at hovedregelen er at man har overtatt alt ansvar og risiko for eiendommen. Det finnes enkelte unntak fra når eiendommen likevel kan ha rettslig mangel. Dette er når selger enten har gitt mangelfulle og/eller uriktige opplysninger, og disse kan anses for å ha ville virket inn på avtalen, eventuelt og/eller at eiendommen må anses for å være i vesentlig dårligere stand etter kjøpesum og forholdene ellers.

Overnevnte er snevre unntak fra denne hovedregelen, og avviket må følgelig være av et omfang før det kan bli tale om at disse unntakene kommer til anvendelse og det foreligger rettslig mangel.

Det kan også foreligge rettslig mangel ved eiendommen om denne ikke samsvarer med det som var avtalt i forhold til kvalitet, utstyr og egenskaper. Kjøper og selger har for eksempel avtalt at alt av inventar skulle medfølge i handelen.

Om et forhold kan utgjøre en rettslig mangel etter avhendingsloven beror på en konkret vurdering. Utgangspunktet for den konkrete vurderingen er hvilke objektive forventninger kjøper er gitt i forkant av avtaleinngåelse. Muntlige og skriftlige opplysninger, som man enten har fått på visning av selger eller megler, og hvordan eiendommen fremstod, er alle med å danne disse forventningene i lag med salgsoppgaven, osv.

Som hovedregel retter man et krav om prisavslag og/eller erstatning på bakgrunn av avviket. Krav man gjør gjeldende på bakgrunn av avviket, kalles for misligholdsbeføyelser. Avtalen anses for misligholdt, og man retter derfor beføyelser mot selger. Balansen i avtaleforholdet skal gjenopprettes ettersom man har betalt for mye for eiendommen. Dette kompenseres ved at selger tilbakebetaler deler av kjøpesummen i form av et prisavslag slik at eiendommen får en mer korrekt kjøpesum. Som oftest vil dette tilsvare hva det koster å utbedre et avvik. Kan ikke et avvik utbedres, hvilket kan være tilfelle for en ulovlighet ved eiendommen, vil det kunne bli tale om et forholdsmessig prisavslag i form av et estimert verditap. Ved enkelte avvik kan det også bli tale om en form for et kombinert prisavslag mellom utbedringskostnader og et verditap.

Særskilt viktig er det at man varsler selger straks man funnet et avvik, uavhengig om man har oversikt over årsak og omfang. En reklamasjon er en melding til selger om det er funnet et avvik og at man vil påberope seg dette avviket. Lovgiver har bestemt at man skal reklamere innen rimelig tid, som anses til å være maksimalt 2-3 måneder etter at man har, eller burde ha, avdekket avviket. Reklamasjonen skal inneholde opplysninger om avviket, og den bør inneholde opplysninger om hvilke misligholdsbeføyelser man ønsker å gjøre gjeldende, til tross for at man naturligvis kan holde selger løpende orientert. Kjøper kan tape kravet derom han eller hun ikke foretar seg noe og kun forholder seg passiv etter reklamasjonen.

Ta kontakt med oss dersom du har funnet feil og avvik med din bolig, og har behov for juridisk bistand.

Prisavslag og erstatning

Erstatning er i likhet med et prisavslag en misligholdsbeføyelse, samt et juridisk faguttrykk som innebærer at man får en økonomisk godtgjørelse for et økonomisk tap eller skade man er påført.

Lovgiver skiller mellom de direkte og de indirekte tap man er påført som følge av sitt tap og/eller skade.

I norsk rett stilles det tradisjonelt opp tre vilkår for at det skal foreligge et erstatningsansvar. Alle vilkårene er kumulative og må være oppfylt for at ansvar skal foreligge. Det må for det første foreligge et økonomisk tap, for det andre et ansvarsgrunnlag, og så må være foreligge adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og skaden.

Hvorvidt man kan kreve sine direkte tap, sine indirekte tap, eller begge deler beror på hvilket ansvarsgrunnlag som gjør et slik krav erstatningskrav berettiget.

Krav om erstatning blir innenfor avhendingsretten ofte ansett som et krav mot selger for de øvrige tap eller skader man er påført som følge av selgers mislighold, men et erstatningskrav kan også stå på egne ben. Krav om erstatning kan være en selvstendig misligholdsbeføyelse.

Ta kontakt med oss om du trenger juridisk bistand i forbindelse med et erstatningskrav.

Tvisteløsning

Når det er rettet misligholdsbeføyelser mot selger, og kjøper og selger ikke kommer til en enighet, foreligger det i tradisjonell forstand en tvist.

En tvist kan løses både utenrettslig og rettslig. En utenrettslig minnelig løsning mellom partene ved mekling og forhandlinger er ofte til det beste for de involverte. Tradisjonell domstolsbehandling er et alternativ for å få en tvist avgjort om partene ikke kommer til enighet, men er som hovedregel mer tids- og ressurskrevende enn hva tvisten tilsier.

Å bistå parter til å finne en utenrettslig løsning anses derfor som en av juristens mest sentrale arbeidsoppgaver.

Et utenrettslig alternativ til mekling og forhandlinger er at partene blir enige om å bringe saken til voldgift, for det tilfellet at dette ikke allerede var avtalt. Voldgift er en privat rettergang som i hovedsak har de samme rettsvirkninger som om tvisten hadde gått for domstolene. Fordelen er at tvisten går for lukkede dører og partene selv oppnevner dommeren.

Kommer ikke partene til enighet ved forhandlinger og mekling, og voldgift er utelukket, må som hovedregel tvisten bringes inn for domstolene ved uttak av stevning. I enkelte tilfeller kan det være formålstjenlig at partene heller forsøker å løse saken ved å bringe denne inn til forliksrådet ved en forliksklage, idet forliksrådets sentrale oppgave er å forsøke å få partene til å oppnå et forlik i form av en minnelig løsning.

Crawford Legal sine advokater jobber daglig med både utenrettslig og rettslig tvisteløsning av forskjellig art og omfang. Vi har derfor betydelig med erfaring.

Ta kontakt med oss dersom du har behov for juridisk bistand i forbindelse med en pågående eller opptrappende tvist.