Spør advokaten

Nedenfor har vi samlet enkelte spørsmål og svar på typiske problemstillinger som kan oppstå i forbindelse med eiendomskjøp og salg. Ingen saker er identiske, og våre tilbakemeldinger må derfor ses på som generelle råd uten at det kan garanteres overføringsverdi til din sak.

Når foreligger en mangel?

Utgangspunktet er at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. I de aller fleste tilfeller selges imidlertid en eiendom i dag med en såkalt "som den er" klausul i kjøpekontrakten, dette innebærer at terskelen for når det foreligger en mangel er hevet fra dette utgangspunktet. Er eiendommen solgt med en "som den er" klausul må eiendommen anses å være i vesentlig dårligere stand enn forventet for at en mangel skal foreligge. Selv om eiendommen er solgt med en "som den er" klausul, vil det imidlertid også kunne foreligge mangler dersom selger eller selgers representanter (for eksempel megler eller takstmann) har gitt uriktige eller holdt tilbake betydningsfulle opplysninger om eiendommen.

Jeg er kjøper, når og hvordan må jeg reklamere?

Dessverre eksisterer det en allmenn oppfatning om at det er tilstrekkelig å reklamere innen fem år etter overtagelsesdato dersom man oppdager feil eller mangler etter et boligkjøp. Dette er feil, og mange uheldige boligkjøpere har tapt sin rett til prisavslag og erstatning som følge av denne misforståelsen.

Loven opererer med to reklamasjonsfrister, en absolutt og en såkalt relativ frist. Det er den absolutte reklamasjonsfristen som er fem år. I tillegg til den absolutte fristen gjelder altså også en relativ reklamasjonsfrist som pålegger en kjøper å reklamere "innen rimelig tid" etter at han eller hun oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. I henhold til rettspraksis vil en reklamasjon mer enn tre måneder etter at forholdet ble oppdaget kunne være for sent.

Vær oppmerksom på at det også gjelder krav til reklamasjonens innhold for at et krav skal være i behold. En såkalt nøytral reklamasjon må også følges opp av en spesiell reklamasjon for at et krav ikke skal tapes. For å sikre dokumentasjon på at det er reklamert anbefales det at reklamasjonen sendes skriftlig til selger og eventuelt eierskifteforsikringsselskapet.

Unntaksvis vil reklamasjonsfristene kunne tilsidesettes, dette gjelder i tilfeller der selger har opptrådt grovt uaktsomt.

Jeg er selger, hva gjør jeg hvis jeg mottar en reklamasjon?

Har du tegnet eierskifteforsikring i forbindelse med salget anbefales at saken oversendes forsikringsselskapet umiddelbart. Det frarådes at man på egen hånd forsøker å rydde opp eller utbedre de forhold det er reklamert over uten at dette på forhånd er avklart med selskapet.

Har du ikke tegnet forsikring er vårt beste råd å ta kontakt med advokat. Som selger er det viktig å være oppmerksom på at en reklamasjon som i utgangspunktet er for sent fremsatt og således kan avvises, i enkelte tilfeller kan "vekkes til live" igjen dersom selger begir seg inn på såkalte realitetsdrøftelser i relasjon til reklamasjonens materielle innhold. Gjennom handling kan man også risikere å ende opp med et stort økonomisk ansvar som man ikke ville hatt dersom saken ble håndtert korrekt i sin første fase. Som selger bør man derfor opptre svært varsomt dersom man skulle motta en reklamasjon. Vårt råd er å ikke forsøke å rydde opp eller utbedre de forhold det er reklamert over uten at man på forhånd har konferert med advokat.

Hva kan jeg ha krav på som kjøper?

Dersom eiendommen viser seg å ha en kjøpsrettslig mangel kan du ha rett til å heve kjøpet dersom du ønsker det, eller du kan ha krav på prisavslag og/eller erstatning for dine utgifter og tap som følge av mangelen. Prisavslaget skal normalt settes til det det koster å reparere mangelen, men dersom dette innebærer utskifting av nytt for gammelt kan det likevel være at det må gjøres fradrag for såkalt standardheving. Dersom du ellers har fått tap som følge av mangelen, for eksempel tapt husleieinntekt eller utgifter til opphold utenfor hjemmet i reparasjonsperioden kan du i enkelte tilfeller har krav på erstatning for dette.

Jeg har oppdaget feil ved badet, er dette en mangel?

Feil og mangler ved bad er en av de hyppigste årsakene til reklamasjoner etter kjøp av bolig. Badet er et av boligens mest kostbare rom og feil ved badet kan forårsake store skader. I løpet av de siste 20 årene har det skjedd store endringer både i relasjon til bruk av bad og hvordan bad konstrueres. Selv om badet er av nyere dato oppdages det dessverre likevel ofte feil. Oppdages det feil ved bad som er yngre enn 20 år vil dette ofte medføre at det foreligger en kjøpsrettslig mangel som kan gi krav på prisavslag og/eller erstatning. Typiske feil ved bad er lekkasjer rundt sluk, feil ved membran, feil fall/manglende fall mot sluk, brudd/manglende membran i våtsone.

Vær oppmerksom på at mange som har pusset opp badet, bare har foretatt en overflateoppussing med nye fliser og våtromsmøbler. Likevel kan det i forbindelse med salget være opplyst at "badet er nytt" eller lignende. Dersom det er opplyst om nytt bad og det viser seg at sluk, røropplegg med mer likevel er av eldre dato kan dette være grunnlag for reklamasjon med krav om prisavslag og erstatning.

Jeg har oppdaget fukt i kjeller som skyldes dreneringen - kan dette være en mangel?

Feil og svikt ved dreneringen rundt boliger figurerer som en av de hyppigste og mest kostbare feilene som oppdages etter kjøp av brukt bolig. En drenering skal normalt fungere i 40 - 60 år, men ofte ser vi at feil ved det arbeid som ble gjort da boligen var ny eller senere svikt fører til fuktbelastning på grunnmur som igjen gir seg utslag i fuktinntregning i kjeller. Er kjelleren innredet vil denne type problematikk ikke være synlig, og sopp og råteutvikling kan ha pågått i det skjulte over år. Når skadene oppdages står man ofte overfor store utbedringskostnader som innebærer både nyetablering av et fungerende drens- og fuktsikringssystem utvendig, men ikke minst nedriving av innvendige konstruksjoner med nedvasking og utskifting av sopp og råtebefengt virke, samt gjenoppbygging. I relasjon til mangelsvurderingen ser man i rettspraksis at det går et skille for de utvendige kostnadene når dreneringen er over 30 år. For innvendige skader trenger ikke dreneringens alder være av avgjørende betydning.

Jeg har oppdaget at leiligheten er mindre enn hva som ble opplyst ved salget - kan dette være en mangel?

Dessverre oppdages det ikke sjelden at den oppmåling som er foretatt av en eiendom i forbindelse med salg ikke har vært grundig nok, og at arealangivelsen derfor er feil. Ofte oppdages ikke denne type avvik før man selv skal selge. Det kan da være gått så lang tid siden man selv kjøpte at det er for sent å reklamere (med mindre selger har vært grovt uaktsom). I andre tilfeller oppdages dette ved en tilfeldighet nærmere kjøpet. En typisk problemstilling er at arealer som ikke skal klassifiseres som såkalt primærrom eller boareal, likevel er gitt denne betegnelsen.

Areal og pris henger ofte sammen, og viser det seg at det er avvik mellom det du har fått opplyst og det du faktisk har fått, vil det kunne foreligge en mangel. Om en mangel foreligger vil være avhengig av både avvikets størrelse, leilighetens beliggenhet, leilighetens totale størrelse og hvorvidt avviket er et klassifiseringsavvik eller om de angitte kvadratmetre faktisk ikke eksisterer. Skal man trekke opp en generell grense, hvilket er farlig i disse tilfellene, kan man si at et avvik på 5 - 8 % normalt må til for at man skal kunne ha krav på prisavslag og/eller erstatning.